3 jul SABO syns och hörs i Almedalen
SABOs tre seminarier om upprustningen av miljonprogrammet drog fullsatta hus på Almedalens politikervecka. Många var intresserade av att lyssna till villkoren för upprustningen och på vems villkor vi ska rusta upp. Ett av seminarierna satte fokus på vilket samhällsansvar de kommunala bostadsföretagen ska ta och om det är affärsmässigt att ta samhällsansvar. Avslutningsvis diskuterades vilka förutsättningarna de kommunala bostadsföretagen har att finansiera upprustningen av miljonprogrammet och om det möjligen är fler som har ett finansieringsansvar i frågan.
På torsdagen i Almedalens politikervecka genomförde SABO tre miniseminarier.
Upprustning – på vems villkor och till vilken kostnad?
Det första seminariet behandlades villkor för upprustningen av miljonprogrammet. SABOs vd Kurt Eliasson inledde med att berätta att det finns ca 850 000 bostäder i flerbostadshus byggda under rekordåren 1961-1975, allmänt kallat miljonprogrammet. Hälften av dessa bostäder är allmännyttiga och en fjärdedel är ägda av privata hyresvärdar respektive bostadsrättsföreningar.
Ungefär 20 % av allmännyttans del är idag renoverat, det återstår alltså ca 80 %. Åtgärdsbehoven omfattar t ex elsystem, kök, badrum, stammar, tvättstugor, fönster, fasader, balkonger, tak, gårdar m.m. detta underhåll behöver genomföras ungefär samtidigt.
Hänsyn måste tas till en mängd villkor; lagstadgade, ekonomiska, miljövillkor, byggvillkor och framförallt hyresgästernas villkor.
Det är också viktigt med lika villkor, här måste staten garantera likvärdiga förutsättningar för de olika upplåtelseformerna. Ett tydligt exempel på obalansen är det nya ROT-avdraget som uttryckligen endast är avsett för villaägare och bostadsrättsinnehavare.
Gösta Gustavsson från SABO berättade t .ex. om hur man med hjälp av kompetensutveckling för hantverkare (det vi på SABO kallar multihantverkare) kan halvera antalet hantverkargrupper som behöver tillträde till en lägenhet vid upprustning från ca 7-8 hantverksgrupper till 3-4 hantverksgrupper. Detta kortar ledtiderna, snabbare upp arbetsprocessen och möjliggör kvarboende för hyresgästerna.
Till tals kom även Bo Antoni, vd på Sveriges Byggindustri, Anders Danielsson, vd Skanska Sverige, Otto Ryding, antikvarie Boverket samt Karin Lindeberg, utredare Hyresgästföreningen.
Bo Antoni pratade om vikten av att utnyttja veckans sju dagar och dygnets 24 tim för att kunna effektivisera renoveringsprocessen. Anders Danielsson framhöll standardisering och specialisering som framgångsfaktorer. Otto Ryding pratade om utmaningen med att få ihop ett flexibelt regelverk som klarar alla olika fastigheter och Karin Lindeberg framhöll att den enda framkompliga vägen var att få med sig hyresgästerna i processen. Det sistnämnda höll samtliga paneldeltagare med om.
Vilket samhällsansvar har bostadsbolagen?
Seminarium två handlade om vilket samhällsansvar de kommunala bostadsföretagen har. Kurt Eliasson inledde med att samhällsansvar ofta handlar om trygga och säkra mötesplatser. Och bostadsområdet är den viktigaste mötesplatsen vi har. Därför är det viktigt att vi tar initiativ till att motverka kriminalitet och våld och arbeta för att skapa trygghet i våra bostadsområden. Att arbeta för trygghet kan vara lönsamt eftersom det minskar vandalisering och skadegörelse. De kommunala bostadsföretagen är ledande i detta förebyggande arbete. Självklart tar även många privata fastighetsägare ansvar men det är de kommunala bostadsföretagen som tar det breda långsiktiga samhällsansvaret.
Ulrika Jardfelt, chef för enheten Fastighetsutveckling på SABO fortsatte med att miljonprogrammet är en samhällsfråga eftersom var fjärde svensk faktiskt bor i miljonprogrammet. Husen är ofta ineffektiva ur energisynpunkt. Det finns stora möjligheter att vid renovering samtidigt genomföra energieffektiviserande åtgärder. Problemet är finansieringen.
Vi har också en åldrande befolkning i Sverige, många bor i dessa lägenheter och vill bo kvar. Många som bor i villa vill på äldre dar flytta till hyresrätt. Därför är det viktigt att öka tillgängligheten i lägenheterna, installera hissar, ta bort trösklar. Det handlar om att öka livskvaliteten för väldigt många människor.
Men det är inte företagsekonomiskt möjligt att genomföra allt som skulle kunna göras. Få av de energibesparande åtgärderna går att räkna hem. Isolering av vind, individuell mätning, energieffektiva fönster är möjligt att räkna hem. I övrigt är det inte fastighetsekonomiskt försvarbart, kostnadsbesparingarna klarar helt enkelt inte att täcka investeringarna. Det finns en stor förväntan på vad som ska kunna ske, det finns också stora möjligheter men tyvärr finns det inga möjligheter att finansiera allt detta.
Anna Heide, fastighetschef på MKB i Malmö var dagens konkreta exempel från verkligheten. Anna berättade om det arbete som MKB lagt ner i Herrgården i området Rosengård. 2006 utnyttjade Malmö stad sin förköpsrätt och köpte 300 lägenheter i Herrgården. Här har man arbetat från två håll med upprustningen. Dels jobbar man med basförvaltning, dvs. hålla rent och snyggt, ta bort klotter omedelbart osv. Man har också från början helt och hållet bjudit in hyresgästerna i upprustningsprocessen. Och kombinerat fysiska insatser med sociala projekt. Inte renoverat för en enda krona utan att ha haft hyresgästerna med sig och man har helat tiden arbetet med långsiktighet. Ledord har varit delaktighet, allt vi gör ska beröra varenda hyresgäst. Man har knackat dörr i 300 lägenheter. Pratat med alla hyresgäster. Man har närvaro i området vilket ger bekräftelse åt människorna som bor där. Det finns ungdomsvärdar i varje trapphus, läxläsning för skolbarnen, ett mycket starkt personalengagemang osv. Idag är sysselsättningsgraden 17 % i området, fortfarande lågt men för några år sedan var den 13 %
Efter Anna kom Hans Lindh, professor i fastighetsekonomi på KTH. Han har tillsammans med Stellan Lundström skrivit en rapport – Affären Gårdsten. Den gjordes på uppdrag av koncernen Framtiden där Gårdstensbostäder ingår och rapporten publicerades för knappt två år sedan. Rapporten visar att det omfattande upprustningsarbete som Gårdsten la ner för ett antal år sedan inte var företagsekonomiskt försvarbart men det var lönsamt på samhällsnivå. De sidoeffekter som upprustningarbetet ledde till (mindre kriminalitet, ökad sysselsättningsgrad) är i hög grad samhällsekonomiskt lönsamt. Ger stora vinster för samhället utöver de välfärdseffekter som kommer i och med att människor mår bättre.
Seminariet avslutades med ett panelsamtal där även Ilmar Reepalu, kommunstyrelsens ordförande i Malmö stad, Marie Johansson Meinke, kommissarie på Rikspolisstyrelsen, Barbro Engman, ordförande Hyresgästföreningen, Svante Axelsson generalsekreterare Svenska Naturskyddsföreningen samt Mia Enayatollha, informationsdirektör Fastighetsägarna Stockholm deltog.
Sammanfattningsvis var alla överens om att många måste ta ansvar tillsammans. Ett sådant arbete pågår och det är positivt. Men det finns inga enkla svar på hur samhällsekonomiska insatser ska finansieras. Annat än att många måste vara med och ta sin del. Att arbeta tillsammans och använda de medel som finns i gemensamma insatser. Men i definitionen av begreppet många ingår då även staten. Staten är den som drabbas kostnadsmässigt när det sociala samhällsansvaret inte fungerar, de har ett stort intresse av att engagera många i samhällsansvaret, det borde också innebära att de ska vara med och finansiera en del av detta arbete.
Vem betalar notan för upprustningen?
Det tredje och sista miniseminariet handlade om just finansieringen – vem ska betala notan för upprustningen. Sophia Mattsson-Linnala chef SABOs Ekonomi- och finansenhet redovisade delar av den rapport ”Hem för miljoner” som SABO kommer att presentera efter sommaren. Rapporten beskriver förutsättningar för SABO-företagen att finansiera upprustningen av de bostäder som byggdes under rekordåren och som i folkmun ofta kallas miljonprogrammet.
Rapporten ger klara besked om att bostadsföretagen har problem att klara finansieringen,vilket till stor del beror på att underhållsbehoven uppkommer ungefär samtidigt i en stor mängd fastigheter viket resulterar i en omfattande renoveringspuckel.
Det kommer att krävas insatser från många för att klara av upprustningen. Det handlar både om att minska kostnader och öka intäkter. Det finns inga möjligheter att hyresgästerna själva ska kunna finansiera upprustningen enbart med hyreshöjningar.
I den efterföljande paneldiskussionen deltog Ewa Thalén-Finné (m) riksdagsledamot Civilutskottet. Hon anser att statens ansvar handlar om att sätta bostadspolitiska mål ej att finansiera dessa. Ansvaret är företagens och det finns möjligheter att finansiera detta i form av t ex förtätningar, försäljningar. Hon berättade också att regeringen arbetar stenhårt för att skapa långsiktiga stabila regler och i dessa ligger inga subventioner eller stimulanser.
Däremot ser hon att det kan finnas anledning att på sikt rätta till obalansen mellan upplåtelseformerna t ex i form av att ta bort skatten på hyresfastigheter, men detta behöver finansieras och i dagsläget finns inte pengar till det.
I panelsamtalet deltog även Fredrik Lund (s) riksdagsledamot Civilutskottet, berättade om det förslag till ROT-avdrag som det rödgröna samarbetet presenterat under våren. Han ansåg att staten har ett finansiellt ansvar för miljonprogrammet och upprustningen av detsamma.
Även Barbro Engman, ordförande för Hyresgästerna deltog i samtalet och var orolig för att hyresgäster kommer i kläm mellan kommunernas sparkrav och bristen på finansiering av upprustningen. Barbro anser också att staten har ett ansvar för upprustningen. När man fattar beslut om bostadspolitiska mål måste man också ställa sig frågan hur man ska nå målen och hur det ska finansieras. Det ingår i ansvaret.
Kurt Eliasson avslutade med att betona tre områden där det är särskilt viktigt att kunna ge t ex statligt stöd avseende finansieringen. Det handlar om vikande marknad och om åtgärder som syftar till att tillgänglighetsanpassa och/eller energieffektivisera. Regeringen har också observerat att man särskilt behöver se över villkoren för vikande marknad och har tidigare gett BKN i uppdrag att utreda detta och även de har kommit fram till man till dess bolag behöver rikta någon form av särskilt stöd.
Avslutningsvis betonades även vikten av att byggbranschen själva bidrar i arbetet med att sänka kostnaderna, såväl avseende material- som produktionskostnader. Om byggindustrins ansvar var nog alla överens. Men i det läget hade Bo Antoni redan gått och kunde inte försvara sig.
Fritt antecknat ur minnet av Nina Rådström-Oldertz
