Vad är kooperativ hyresrätt?

Sedan den första april 2002 finns en särskild lag om kooperativ hyresrätt, en upplåtelseform vilken kan beskrivas som en mellanform mellan traditionell hyresrätt och bostadsrätt. Kooperativ hyresrätt utvecklar den vanliga hyresrätten, den ger nya möjligheter i nyproduktionen och den bidrar till ökad boendedemokrati.

I den kooperativa hyresrätten hyr hyresgästen sin lägenhet på ungefär samma villkor som en vanlig hyreslägenhet. Skillnaden är att hyresgästen hyr av en ekonomisk förening, en kooperativ hyresrättsförening. Hyresgästen måste dessutom vara medlem i föreningen. Kooperativ hyresrätt är ett särskilt slag av ekonomisk förening.

Medlemmarna i föreningen betalar dels medlemsinsatser, dels upplåtelseinsatser. Medlemsinsatserna uppgår vanligtvis till symboliska belopp medan upplåtelseinsatserna varierar betydligt, från noll till flera tusen kronor per kvadratmeter. Om man lämnar föreningen får man tillbaka upplåtelseinsatsen. Hyresgästen kan inte sälja sin hyresrätt.

Både bostadsrätten och den kooperativa hyresrätten är ekonomiska föreningar. Det finns dock en avgörande skillnad mellan bostadsrätt och kooperativ hyresrätt. I bostadsrätten finns en fast koppling mellan medlemmens andel i föreningen och nyttjanderätten. Detta möjliggör att man kan köpa och sälja nyttjanderätten i föreningen (man köper och säljer inte själva lägenheten). På vissa marknader kan priserna för bostadsrätter trissas upp rejält . I den kooperativa hyresrätten finns ingen fast koppling mellan medlemmens andel i förening och nyttjanderätten. Detta medför att nyttjanderätten då inte heller kan köpas och säljas. Den kooperativa hyresrätten är därmed spekulationsfri.  Det medför också att föreningarna kan ha en kö.

Den kooperativa hyresrättsföreningen kan i varierande grad ansvara för teknisk och ekonomisk förvaltning. Medlemmarna bestämmer själva vad och hur mycket av förvaltningen de ska utföra. Arbetsfördelningen mellan bostadsföretaget och föreningen regleras genom ett förvaltningsavtal.

Det finns två modeller för kooperativ hyresrätt, ägarmodellen och hyresmodellen. För det allmännyttiga bostadsföretaget är det hyresmodellen som är intressant. Där hyr den kooperativa hyresrättsföreningen huset/lägenheterna av bostadsföretaget och hyr därefter ut lägenheterna till medlemmarna. Villkoren för uthyrningen av fastigheten regleras med ett blockhyresavtal mellan bostadsföretaget och KHR-föreningen. I ägarmodellen äger föreningen huset och då har inte bostadsföretaget någon självklar uppgift.

 

Varför kooperativ hyresrätt?
Följande motiv har blivit de vanligaste.

Att förverkliga en boendeidé
Kooperativ hyresrätt kan passa när man vill förverkliga en speciell boendeidé, exempelvis seniorboende eller kollektivhusboende. Lagstiftningen medger att föreningen kan ha en särskild boendekategori.  Hittills har få föreningar tillkommit med t.ex. miljöprofil eller för golfentusiaster, men detta är fullt möjligt. 

Att kunna delfinansiera nyproduktion
Upplåtelseinsatsen kan sättas relativt högt och bidra till finansieringen av projektet. Detta har visat sig vara viktigt, inte minst på marknader där banker och andra finansieringsinstitut vill gardera sig och ha en "riskpremie" för sin finansiering. Att bygga och upplåta med KHR kan på vissa orter vara det enda sättet att kunna bygga något alls.  I flera fall vill inte heller de som säljer sina egna hem inte satsa för mycket av pengarna i ett nytt boende. 

Att utveckla boendedemokratin
Den enskildes inflytande utgår från medlemskapet i den kooperativa hyresrättsföreningen. Föreningen träffar avtal med bostadsföretaget om hur mycket av skötsel och övrig förvaltning man vill ta hand om.

Kooperativ hyresrätt kan också passa bra i vissa förvaltningssituationer. Exempelvis vid avsides liggande hus eller vid radhusbebyggelse kan det vara praktiskt med ett ökat ansvar för de boende, men detta motiv har hittills inte visat sig vara särskilt viktigt.

Andra skillnader mellan vanlig hyresrätt och kooperativ hyresrätt
Den kooperativa hyresrätten innebär ett direkt boinflytande och för att göra detta möjligt har vissa avsteg gjorts från hyreslagstiftningen. Föreningen bestämmer hyran utan krav på förhandlingar med hyresgästorganisation. Den enskilde hyresgästen kan inte heller begära prövning av hyran i hyresnämnden. Däremot gäller bruksvärdesprincipen för den hyra som föreningen betalar till bostadsföretaget.

Bytesrätt, besittningsskydd med flera rättigheter liksom flertalet skyldigheter enligt hyreslagstiftningen gäller vid kooperativ hyresrätt däremot inte bestämmelserna om hyresgästinflytande vid förbättrings- och förändringsarbete.

Ombildningar
Om ett befintligt hus ska ombildas till kooperativ hyresrätt måste minst två tredjedelar av hyresgästerna i huset stödja beslutet. Om så sker, blir samtliga hyresgäster i huset hyresgäster hos föreningen, även de som motsatt sig beslutet. Deras hyresavtal kommer att följa hyreslagstiftningen fullt ut.

Annan viktig lagstiftning
Lagen om kooperativ hyresrätt (2002:93) trädde i kraft den 1 april 2002. För den kooperativa hyresrättsföreningen är också lagen om ekonomiska föreningar (1987:667) tillämplig liksom 12 kapitlet i Jordabalken kallad Hyreslagen i vardagssammanhang. Föreningen måste anta stadgar som reglerar dess verksamhet.