Vad är kooperativ hyresrätt?

 

Sedan den första april 2002 finns en särskild lag om kooperativ hyresrätt, en upplåtelseform vilken kan beskrivas som en mellanform mellan traditionell hyresrätt och bostadsrätt.

 

I den kooperativa hyresrätten hyr man sin lägenhet på ungefär samma villkor som en vanlig hyreslägenhet. Skillnaden är att man  hyr av en ekonomisk förening, en kooperativ hyresrättsförening. Man måste dessutom vara medlem i föreningen. Lägenheterna tillhör föreningen på ett sätt som gör att de inte kan köpas och säljas. 

 

I hyresmodellen hyr den kooperativa hyresrättsföreningen huset av bostadsföretaget och hyr därefter ut lägenheterna till medlemmarna. Villkoren för uthyrningen av fastigheten regleras med ett blockhyresavtal mellan bostadsföretaget och den kooperativa hyresrättsföreningen. I ägarmodellen äger föreningen huset.  

 

Den kooperativa hyresrättsföreningen kan i varierande grad ansvara för teknisk och ekonomisk förvaltning. Medlemmarna bestämmer själva vad och hur mycket av förvaltningen de vill utföra. Arbetsfördelningen mellan bostadsföretaget och föreningen regleras genom ett förvaltningsavtal.

 

När man bli medlem i en kooperativ hyresrättsförening betalar man en medlemsinsats. I samband med att man tecknar kontrakt erlägger man en upplåtelseinsats.  En medlemsinsats, eller en andel, är obligatoriskt i en ekonomisk förening. Denna insats kan variera mellan några hundra till flera tusen kronor i den kooperativa hyresrätten, men i regel handlar det om ganska låga belopp. Upplåtelseinsatser är däremot inget obligatorium, men i realiteten används dessa för att till någon del finansiera nyproduktion. Beloppen varierar från noll kronor - det finns exempel på detta - till flera tusen kronor per kvadratmeter.

 

Om man lämnar föreningen får man tillbaka sina insatser.

 

Både bostadsrätten och den kooperativa hyresrätten är ekonomiska föreningar. Skillnaden mellan bostadsrätt och kooperativ hyresrätt är att det i bostadsrätten finns en så kallad fast koppling mellan medlemmens andel i föreningen och nyttjanderätten. Detta möjliggör att man kan köpa och sälja denna nyttjanderätt  (man köper och säljer inte själva lägenheten). Bostadsrätten är väl känd som upplåtelseform och den ger ett säkert pantvärde för en bank i samband med ett lån. Bedömer banken att pantvärdet är osäkert beviljas knappast några lån.

 

I den kooperativa hyresrätten finns inte denna fasta koppling mellan medlemmens andel i den ekonomiska föreningen och själva nyttjanderätten. Det finns därmed inte heller något säkert pantvärde för ett lån. Däremot kan föreningarna ha en egen kö.

 

Varför kooperativ hyresrätt?

 Föreningar med hyresmodell ger en tydlig organisation och ansvarsfördelning för olika typer av gemenskapsboende. Lagstiftningen medger att föreningen kan ha en särskild boendekategori.  Hittills har få föreningar tillkommit med t.ex. miljöprofil eller för golfentusiaster, men detta är fullt möjligt. 

 

Skillnader mellan vanlig hyresrätt och kooperativ hyresrätt

Den kooperativa hyresrätten innebär ett direkt boinflytande och för att göra detta möjligt har vissa avsteg gjorts från hyreslagstiftningen. Föreningen bestämmer hyran utan krav på förhandlingar med hyresgästorganisation. Den enskilde hyresgästen kan inte heller begära prövning av hyran i hyresnämnden. Däremot gäller bruksvärdesprincipen för den hyra som föreningen betalar till bostadsföretaget.

Bytesrätt, besittningsskydd med flera rättigheter liksom flertalet skyldigheter enligt hyreslagstiftningen gäller vid kooperativ hyresrätt däremot inte bestämmelserna om hyresgästinflytande vid förbättrings- och förändringsarbete.

 

Ombildningar

Om ett befintligt hus ska ombildas till kooperativ hyresrätt måste minst två tredjedelar av hyresgästerna i huset stödja beslutet. Om så sker, blir samtliga hyresgäster i huset hyresgäster hos föreningen, även de som motsatt sig beslutet. Deras hyresavtal kommer att följa hyreslagstiftningen fullt ut. Ombildningar är mycket ovanliga.

 

Lagstiftning

Lagen om kooperativ hyresrätt (2002:93) trädde i kraft den 1 april 2002. För den kooperativa hyresrättsföreningen är också lagen om ekonomiska föreningar (1987:667) tillämplig liksom 12 kapitlet i Jordabalken kallad Hyreslagen i vardagssammanhang. Föreningen måste anta stadgar som reglerar dess verksamhet.