Fastighetsvärdering


Värdebegrepp

Flera begrepp används för att ange en fastighets värde, bland annat marknadsvärde, avkastningsvärde, taxeringsvärde och bokfört värde. Marknadsvärde är det pris som den sannolikt skulle betinga på den öppna marknaden. Avkastningsvärdet uppkommer genom att en tänkt ägares avkastningskrav appliceras på överskottet i dennes förvaltning. Taxeringsvärdet skall motsvara 75 procent av marknadsvärdet per en värdetidpunkt som ligger ungefär två år tillbaks i tiden. Bokfört värde är det värde en fastighet tas upp till i den egna balansräkningen och kan avvika mycket kraftigt från såväl marknads- som taxeringsvärde. 
 
Värderingsmetoder
De vanligaste metoderna för att komma fram till ett marknadsvärde är ortspris- eller kassaflödesmetoden.
 
Ortsprisvärdering
Vid en ortsprisvärdering plockas ett jämförelsematerial över genomförda köp av samma fastighetstyp fram. Den tidsmässiga och geografiska avgränsningen kan göras mer eller mindre snäv beroende på antalet genomförda köp. Köpeskillingarna relateras till respektive fastighets taxeringsvärde eller yta, för att erhålla så kallade köpeskillingskoefficienter och kvadratmeterpriser.

Utifrån dessa kvoter görs sedan en bedömning av vad som kan anses vara en rimlig nivå för den marknad som värderingsobjektet befinner sig på, och appliceras på det egna objektets taxeringsvärde eller yta för att erhålla ett individuellt skattat marknadsvärde. Kvarstår gör att göra en rimlighetsbedömning utifrån fastighetens skick och standard, samt påverkansfaktorer i omvärlden. 
   
Kassaflödesvärdering
Vid en kassaflödesvärdering ställs en traditionell investeringskalkyl upp, med den skillnaden att det inte finns någon grundinvestering. Kalkylen görs så detaljerad som möjligt avseende in- och utbetalningarnas storlek, och en vanligt förekommande kalkylperiod är tio år med ett efterföljande restvärde. Kalkylen kan antingen ställas upp i reala eller nominella värden.  

De inbetalningar en fastighet brukar generera är hyresintäkter för bostäder, lokaler och garage samt räntebidrag, och de utbetalningar den genererar är drift- och underhållskostnader samt fastighetsskatt. När det ska göras en skattning av marknadsvärdet är det viktigt att in- och utbetalningarna för "en normal" fastighetsägare ställs upp. Differensen mellan in- och utbetalningarna kallas då för ett "normaliserat driftnetto". 

För de första tio åren görs en så noggrann bedömning av dessa som möjligt, varvid specifika underhållsinsatser kan få stor betydelse för värdet. När det kommer till restvärdebedömningen kan det vara svårt att förutspå vilka större underhållsinsatser som framtiden kan bära med sig, varför ett troligt driftnetto per år 11 evighetskapitaliseras och får utgöra ett skattat närmevärde. 

Restvärdet nuvärdeberäknas tillsammans med driftnettona under de tio första åren, för att summeras till ett skattat marknadsvärde. Om inte ett individuellt avkastningsvärde skall beräknas utan ett troligt marknadsvärde bör kalkylräntan ha viss koppling till de direktavkastningskrav som råder på marknaden. 

Även här gäller att det kvarstår att göra en rimlighetsbedömning av skattat marknadsvärde och beakta påverkansfaktorer i omvärlden. Det kan finnas skäl att ta fram en känslighetsanalys.

Värderingsstöd

Information kring genomförda köp och direktavkastningskrav finns att få genom flera system på marknaden. Kontakta gärna oss om du vill få tips om leverantörer på marknaden eller om du vill ha någon att rådgöra med.

Vill du endast få en översiktlig koll på marknadsläget på din ort så ger tidningen Fastighetsvärlden årligen ut boken Fastighetsindikatorn, där större transaktioner tas upp och det ges en kort marknadsöversikt. Dock är det endast fyrtiotalet orter som avhandlas.  

Frågor besvaras på SABO av:
Johan Holmgren, 08 - 406 55 09,
johan.holmgren@sabo.se
Peter Wallberg, 08 - 406 55 15,
peter.wallberg@sabo.se