Finansiering

Ränteprognoser, sep 2010

Långa räntan      
Riksbanken bedömer i sin senaste prognos att reporäntan kommer att stiga till 2-3% under 2011.

Målet är att successivt anpassa sig till en långsiktigt normal reporänta på 3,5 - 4,5%

Marknaden gör inte samma bedömning utan tror att höjningarna kommer att bli lägre och att reporäntan kommer att bli ca 2% i slutet av 2011.

För att se räntemarkandes bedömning av ränteutvecklingen framöver kan man analysera avkastningaskurvan, även kallad yieldkurvan.      
      

Hur läser man då detta?
Grafen visar avkastningskurvans utseende i början av september dvs den blå linjen. Idag anser marknaden att en 1-åring ska kosta är 1,69 % och en 2-åring ska kosta 2,0 % vilket även stämmer med de swappriser ni får betala idag (blå). Om 1 år tror marknaden att 1-åringen stigit till 2,18 % och 2-åringen stigit till 2,35 % (röda). Om 2 år tror marknaden att 1-årsräntan stigit till 2,56 % (gröna). Om 3 år tror marknaden att 1-årsräntan stigit till 2,64 % (lila)     
     
Hur ska man då använda detta i budget/hyreskalkyl för 2011? Hur kan man simulera fram sin räntekostnad i Pro-Lån eller i excel?     

Troligtvis har ni lån som ska omsättas under 2010 och kanske finns behov av nyupplåning. Ett exempel skulle kunna vara att ni under 2011 kommer att refininansiera ett lån på 200 milj och att ni behöver nyupplåna 100 milj till investeringar 2011. Vi antar vidare att ni vill förlänga bindningstiden i portföljen och väljer därför lite längre bindningstider på de nya fiktiva lånen. För att få resultateffekten kan ni sedan enkelt lägga in dessa fiktiva lån med nya räntor i Pro-Lån och kör rapporten budgetsimulering 2011.

Ni vill låna 200 milj och väljer en 3-åring för 2,47 % och ni lånar 100 milj och väljer en 4-åring för 2,6 % (röda kurvan).

Därefter kör ni en budgetsimulering för 2011 i Pro-Lån och då får ni årets räntekostnad 2011. Om ni inte har tillgång till Pro-Lån kan man hantera detta i excel.     

Vi rekommenderar även att ni gör en känslighetsanalys och gör en extra beräkning där ni lägger på minst 1 % på alla lån som ska omsättas eller nyupplånas under 2011.     

OBS glöm inte att ta höjd för den marginal som banken tar ut och lägg på ca 1,0 % - 1,5 % på de fiktiva lånen.     
     
Lägg även in avgiften för kommunal borgen på 0,15 -0,45 % som en finansiell kostnad.
OBS Borgensavgiften är ett lagkrav från 2011.
Vi har Pro-Lån på SABO och kan hjälpa till med dessa analyser.     

Har ni frågor så ring eller maila      
Maria Gabrielsson på SABO      
tel; 08-406 55 45      
e-post; maria.gabrielsson@sabo.se