Nyheter - ekonomi

Nedan gör vi ett försök att sammanfatta de viktigaste delarna av förslagen. Ändringar i momsreglerna för ideella föreningar berör vi dock inte här och nu.

Sammanfattning av förslagen

Finansdepartementet föreslår att det ska införas en obligatorisk momsplikt vid uthyrning av lokaler från och med 1 januari 2011. Om förslaget blir verklighet kommer det nuvarande systemet med frivillig ansökan och registrering för moms vid uthyrning av lokaler att slopas. Övergångsregler finns.

I ett system med obligatorisk momsplikt ska det alltid vara momspliktigt att hyra ut lokaler. Om hyresgästen bedriver momspliktig verksamhet eller inte är då ointressant. Obligatorisk momsplikt ska även omfatta upplåtelse (ej överlåtelse) av arrenden, bostadsrätter, tomträtter, servitutsrätter och andra rättigheter till fastighet så länge upplåtelsen inte avser stadigvarande bostäder.

Det innebär att det på samma sätt som idag inte ska vara momspliktigt att hyra ut stadigvarande bostäder. Är innehållet och syftet att tillhandahålla tillfälligt boende betraktas uthyrningen som skattepliktig, exempelvis hotellrum och semesterstugor. Här föreslås således ingen ändring jämfört med hur det är idag.

Med en obligatorisk skattskyldighet kan i stort sett samma regler tillämpas på uthyrning av lokaler som på andra tillhandhållanden av varor och tjänster. Därmed behövs inte längre några särskilda ordningar med ansökan, beslut och anmälan. Även korttidsuthyrningar kommer att omfattas av den obligatoriska momsplikten. Korttidsuthyrning av idrottslokaler bedöms dock inte bli berörd, eftersom undantaget för tillfälle att utöva idrott anses inkludera även tillgång till lokalutrymmen för idrottsutövningen.

Uthyrning av lokaler beskattas på samma sätt som omsättning av andra varor och tjänster. En obligatorisk momsplikt kommer då också att innebära att samma avdragsrättsregler gäller vid uppförande av en byggnad för uthyrning som vid förberedelser för andra slags verksamheter. Rätten till avdrag för ingående moms inträder i princip omedelbart vid förvärvet om förvärvet avser en verksamhet som medför skattskyldighet. Den som gör avdraget måste dock med objektiva omständigheter kunna styrka att den aktuella byggnaden ska användas för uthyrning som medför momsplikt. Avdrag för ingående moms kan därmed göras i samband med att byggnaden uppförs på motsvarande villkor som gäller för andra verksamheter. Några särskilda bestämmelser om avdrag vid uppförande av byggnad blir således inte aktuella.

Moms ska debiteras redan på de första hyresfakturorna som ställs ut för en lokal på motsvarande sätt som gäller vid andra momspliktiga tillhandahållanden. Skattskyldighetens inträde är därmed inte beroende av beslut av Skatteverket.

I ett system med obligatorisk momsplikt kommer också antalet situationer där det uppkommer en jämkningsskyldighet på grund av ändrad användning att bli mycket färre än idag.

Höjd hyra för icke momspliktiga hyresgäster?
En momsbeläggning av hyrorna kommer att medföra att hyreskostnaden i större eller mindre grad kan komma att öka för hyresgäster som inte kan göra avdrag för den ingående momsen på hyran. Detta har framförts av bland annat SABO, Svenska Bankföreningen och från företrädare för organisationer inom den ideella sektorn. Fördyringen för hyresgästen kommer bland annat bestå av den moms som hyresvärden beräknar på den del av hyran som avser ersättning för dennes kapitalkostnader, exempelvis låneräntor.

Hyresvärden kommer att få möjlighet att göra avdrag för den ingående momsen på de förvärv som avser uthyrningen till den icke momspliktiga hyresgästen. Avdraget kan avse olika driftskostnader som t.ex. el, vatten, värme, städning, snöröjning m.m. Hyresvärden kommer också att kunna göra avdrag för reparationer och underhåll, renoveringar och eventuella ombyggnader av lokalerna. Momsen på sådana förvärv blir således avdragsgilla för hyresvärden oavsett hyresgästens momsstatus. Den ingående momsen på sådana förvärv blir således inte en kostnad för fastighetsägaren.

Inget frivilligt utträde
Utredningen föreslår att det inte bör införas någon möjlighet till frivilligt utträde i ett system med obligatorisk momsplikt. Svenskt Näringsliv, Fastighetsägarna, Företagarna och SABO har framfört att en obligatorisk momsplikt vid uthyrning av lokaler bör kombineras med en möjlighet till frivilligt utträde. Om hyresvärden väljer att utträda ur systemet skulle uthyrningen inte medföra skattskyldighet. Som skäl för en sådan möjlighet har bl.a. framförts att en obligatorisk skattskyldighet riskerar att medföra en ökad administration för fastighetsägare med enstaka mindre uthyrningar. Det har dessutom av några organisationer framförts att en sådan möjlighet borde finnas för att tillgodose de hyresgäster, t.ex. banker, vårdföretag och ideella föreningar, som inte eller endast i begränsad omfattning har avdragsrätt och därför önskar hyra en lokal utan mervärdesskatt.

Övergångsregler
Några av de övergångsregler som föreslås i promemorian (se sid 171-187): För pågående hyreskontrakt genomförs förändringen under fem år, utom för korttidsuthyrningen där övergångstiden föreslås bli två år. De som blir skattskyldiga för uthyrning av fastighet på grund av den obligatoriska momsplikten föreslås kunna jämka den återstående ingående momsen på investeringsvaror vid ett enda tillfälle istället för att behöva jämka tillbaka momsen under vart och ett av de år som återstår av jämkningstiden, sk engångsjämkning.

Särdebitering av el, vatten och värme
I promemorian föreslås även att bestämmelsen i 3 kap. 2 § andra stycket momslagen om upplåtarens tillhandahållande av bland annat vatten, el, värme och nätutrustning för mottagning av TV‑sändningar som är ett led i upplåtelsen ska slopas. SABOs kommentarer: Borttagandet görs därför att de uppräknade exemplen i lagrummet enligt lagstiftaren kan vara begränsande. Istället får hjälp hämtas i den EG‑domstolspraxis som finns. Det kan vara så att slopandet inte innebär några större förändringar jämfört med idag. Detta kräver djupare analyser och SABO ber att få återkomma till detta vid en senare tidpunkt. Det finns dock en risk att fler tjänster än de som räknas upp i lagrummet kan komma att omfattas av undantaget från skatteplikt om de tillhandahålls i nära koppling till upplåtelsen av bostäder, exempelvis nätutrustning för bredbandsuppkoppling. Å andra sidan kan det bli så att vissa tjänster som tillhandahålls bostadshyresgäster kan komma att blir momspliktiga om de debiteras separat.

Vidare beredning av förslagen
Om regeringen anser att förslagen bör genomföras kommer promemorian skickas ut på remiss. SABO kommer då att vara remissinstans. SABO har under beredningen av promemorian getts möjlighet att inkomma med synpunkter. Vi har då sagt att det nuvarande systemet i första hand bör vara kvar, förutsatt att vissa administrativt besvärliga delar i systemet förenklas, exempelvis ett slopat ansöknings- och beslutsförfarande. Om det inte är möjligt så anser vi att ett system med obligatorisk momsplikt är att föredra framför att behålla det nuvarande systemet med frivillig momsplikt utan ändringar. Vi har dock velat ha med en ventil som tillåter ett frivilligt utträde i ett system med obligatorisk momsplikt. De ställningstaganden som SABO har lämnat till utredningen under arbetets gång har förankrats hos några kommunala företag som idag har en relativt stor andel lokaler.

Finansdepartementets promemoria
Förslagen redovisas i en promemoria som publicerades den 4 november 2009. För den läsare som vill fördjupa sig så rekommenderas läsning av sidorna 157-187 (alt. 157-162, 166-171) i promemorian. För den som översiktligt vill sätta sig in i de vanligaste problemen som finns i det nuvarande systemet rekommenderas en läsning av sidorna 151-157.

Läs promemorian: Mervärdesskatt för den ideella sektorn (Ds 2009:58)

Frågor besvaras på SABO av Peter Wallberg,
Tfn:      08 - 406 55 15
Epost:  peter.wallberg@sabo.se