Fört att samordna EU:s ekonomiska politik gör Europeiska kommissionen årligen landrapporter med makroekonomiska analyser av situationen i medlemsstaterna, vilka sedan följs upp med riktade rekommendationer. I årets rapport om Sverige pekas skatteförmånerna för det ägda boendet och den höga skuldsättningsgraden hos privatpersoner ut som särskilt problematiskt.

Kommissionen framhåller att Sverige är ett av mycket få länder inom EU där de som äger bostad har en mycket stor avdragsrätt för låneräntor. Det gynnar det ägda boendet framför hyresrätten, som har en mycket större skattebelastning. Denna subvention, i kombination med en synnerligen begränsad fastighetsavgift, leder till att Sverige har ett av de mest gynnsamma skattesystemen för ägt boende i hela EU.

– Den skattemässiga obalansen mellan upplåtelseformerna som kommissionen pekar på är ett stort problem. I dag är det cirka 3 000 kronor dyrare i månaden att bo i en hyresrätt jämfört med bostadsrätt och egnahem. SABO, Fastighetsägarna och Hyresgästföreningen har under lång tid påtalat att det behövs en skattereform som leder till bättre balans, till exempel genom att en låg moms läggs på hyran, säger Anders Nordstrand, vd på SABO.

Bristande byggkonkurrens

Kommissionen konstaterar också att den begränsade konkurrensen inom byggsektorn är ett problem. Marknadskoncentrationen inom byggsektorn är hög samtidigt som barriärer försvårar för både små och utländska företag att komma in på marknaden, vilket hämmar konkurrensen.

– Det är angeläget att konkurrensen inom byggsektorn ökar och att produktionskostnaderna pressas för att möjliggöra nyproduktion av bostäder. SABOs ramupphandlade Kombohus har pressat priserna och hjälpt mindre företag att slå sig fram på byggmarknaden. Vi arbetar också med att locka utländska byggföretag att etablera sig i Sverige, säger Anders Nordstrand.

Mer lönsamt bygga bostadsrätter

Kommissionen beskriver det svenska hyressättningssystemet som att det i praktiken innebär en hyresreglering som håller nere hyrorna, vilket gör det mer lönsamt att bygga bostadsrätter än hyresrätter.

– Det svenska hyressättningssystemet innebär att marknadens parter sätter hyrorna i förhandlingar utan statlig inblandning, och är väsensskilt från en statlig hyresreglering. De lokala parterna arbetar också aktivt med systematisk hyressättning för att hyrorna ska motsvara hyresgästernas värderingar av standard, kvalitet och läge. Allt sedan 2013 har antalet hyresrätter i färdigställda lägenheter i nya flerbostadshus varit större än antalet bostadsrätter. Och bland de lägenheter i flerbostadshus som började byggas förra året utgjorde hyresrätterna mer än hälften, säger Anders Nordstrand.

Snävt Stockholmsperspektiv

En uppenbar brist i landrapporten är att den inte fångar upp skillnader mellan olika marknader i Sverige. Beskrivningen av den svenska hyresmarknaden görs främst utifrån ett snävt Stockholmsperspektiv och där den huvudsakliga källan är en rapport från Finanspolitiska rådet som handlar om just hyresmarknaden i Stockholm. Det gör det problematiskt att lägga rapporten till grund för generella rekommendationer.

Kommissionen pekar på att systemet med presumtionshyra, som tillkommit för att underlätta nyproduktion, har vissa brister. Efter den femtonåriga presumtionstiden ska hyrorna kunna prövas enligt de vanliga bruksvärdesreglerna, vilket kan leda till en kraftig hyressänkning. Detta skapar osäkerhet när det gäller långsiktiga investeringskalkyler.

Skydd mot hyressänkningar

SABO har i ett remissyttrande i denna fråga framhållit att det behövs regler som skyddar hyresvärden mot en sänkning av hyran vid presumtionstidens utgång, det vill säga efter 15 år.

– För en fastighetsägare med ett långsiktigt perspektiv på ägandet innebär nuvarande regler en uppenbar risk för att hyran kommer att sänkas, vilket medför att investeringskalkylen inte håller och att den långsiktiga kostnadstäckningen äventyras. Det är bra att kommissionen har uppmärksammat detta, säger Anders Nordstrand.

Läs hela landrapporten här