Konkret innebär presumtionshyra att den fastighetsägare som överväger att göra en investering i ett nytt hus ska kunna räkna med att hyran kommer att ge kostnadstäckning och en rimlig vinst under 15 år. Samtidigt stängs möjligheten att använda lägenheter med dessa högre hyresnivåer som jämförelseobjekt vid en skälighetsprövning enligt bruksvärdesreglerna.

Tre sätt att bestämma hyran vid nyproduktion

Vid nyproduktion kan hyran bestämmas på tre olika sätt, som får olika konsekvenser om parterna tvistar om hyran:

  1. Hyresvärden och en hyresgästorganisation träffar en vanlig förhandlingsöverenskommelse. Hyresgästen kan begära att hyresnämnden prövar om nivån är skälig, men utsikterna för en klagande hyresgäst att nå framgång är klart begränsade.
  2. Hyresvärden och en på orten etablerad hyresgästorganisation träffar en överenskommelse om presumtionshyra. Hyresgästen kan begära att hyresnämnden prövar om nivån är skälig, vilket hyresnämnden alltid kommer att anse och hyresgästen har ingen möjlighet att nå framgång.
  3. Hyresvärden bestämmer själv hyran. Hyresgästen kan begära att hyresnämnden prövar om nivån är skälig, och har uppenbara möjligheter att nå framgång eftersom bruksvärdesjämförelsen ska göras med lägenheter som har förhandlade hyror.

Villkor för presumtionshyra

Bestämmelserna om presumtionshyra infördes år 2006 och syftet var att förbättra förutsättningarna för att bygga hyresrätter genom att möjliggöra en högre hyresnivå i nyproduktion än vad en bruksvärdesjämförelse skulle medge.

Det finns fyra villkor som alla måste vara uppfyllda för att hyresnämnden ska kunna tillämpa reglerna om presumtionshyra vid en tvist.

  1. Den organisation av hyresgäster som är part i överenskommelsen var etablerad på orten när överenskommelsen ingicks.
  2. Det i överenskommelsen framgår att hyran är bestämd enligt 55 c § hyreslagen.
  3. Överenskommelsen omfattar samtliga bostadslägenheter i huset och har träffats innan något hyresavtal för någon av lägenheterna träffats.
  4. Det inte har förflutit mer än 15 år sedan den första bostadshyresgästen tillträde lägenheten.

En förutsättning är att förhandlingsöverenskommelsen omfattar samtliga nybildade lägenheter. Under presumtionstiden får hyran ändras i den mån det är skäligt med hänsyn till den allmänna hyresutvecklingen på orten.

Det saknas officiell statistik över hur vanligt det är med presumtionshyror och vilken nivå dessa ligger på. Förekomsten bedöms dock ha ökat och under senare år har presumtionshyra generellt sett varit den vanligaste hyran vid nyproduktion, särskilt inom allmännyttan.

Vad händer när presumtionstiden går ut?

Under 2017 arbetade en statlig utredning med uppdrag att föreslå förbättringar av systemet med presumtionshyra samt överväga hur fastighetsägaren bör skyddas mot övergångseffekter när presumtionstiden går ut. Bakgrunden till uppdraget var den risk som fastighetsägaren löper att hyran sänks när presumtionstiden upphör efter 15 år och att den långsiktiga investeringskalkylen då inte håller. En risk som kan leda till att viss nyproduktion inte kommer till stånd och att syftet med presumtionshyra därigenom motverkas. Utredaren valde dock att inte lämna något förslag som undanröjer denna risk.

SABO anser att det är angeläget att så många hinder för bostadsbyggande som möjligt undanröjs. Hyresvärdens risk för hyressänkning vid presumtionstidens utgång utgör ett sådant hinder. Därför bör en spärregel träda i kraft när presumtionstiden upphör. I korthet skulle den kunna utformas som en hyresspärr nedåt, vilket innebär att hyran för en lägenhet som har omfattats av överenskommelse om presumtionshyra inte ska sänkas vid en skälighetsprövning efter det att presumtionstiden har upphört.

För den hyresgäst som bor i lägenheten när presumtionstiden upphör innebär förslaget att hyresbeloppet kvarstår på samma nivå som tidigare. Det leder alltså inte till någon försämring för befintliga hyresgäster. Genom en sådan spärregel blir det möjligt att minska risken för den ena parten (hyresvärden) utan att försämra för den andra parten (hyresgästerna).