Kommunalt ansvar

Enligt lagen om kommunernas bostadsförsörjningsansvar ska varje kommun med riktlinjer planera för bostadsförsörjningen i kommunen. Syftet med planeringen ska vara att skapa förutsättningar för alla i kommunen att leva i goda bostäder och för att främja att ändamålsenliga åtgärder för bostadsförsörjningen förbereds och genomförs.

Riktlinjer för bostadsförsörjningen ska antas av kommunfullmäktige under varje mandatperiod. De ska bland annat innehålla kommunens mål för bostadsbyggande och utveckling av bostadsbeståndet och planerade insatser för att nå dessa mål. Uppgifterna ska särskilt grundas på en analys av den demografiska utvecklingen, av efterfrågan på bostäder, bostadsbehovet för särskilda grupper och marknadsförutsättningar.

Allmännyttan är ett av kommunens viktigaste verktyg för att ta sitt bostadsförsörjningsansvar. Därför har nästan alla kommuner ett eget allmännyttigt bostadsföretag.

Villa, hyresrätt eller bostadsrätt?

I Sverige bor drygt 40 procent av alla människor i villa eller småhus som de äger själva. En knapp fjärdedel bor i bostadsrätt. Ungefär 35 procent av alla invånare i Sverige hyr sin bostad. Ungefär hälften av hyresbostäderna ägs av ett allmännyttigt kommunalt bostadsföretag och hälften av en privat fastighetsägare.

Alla bostadstyper och upplåtelseformer behövs och människor ska fritt kunna välja hur man vill bo. Staten ska förhålla sig neutral till människors val av bostad och inte gynna eller missgynna någon av upplåtelseformerna. En blandning av upplåtelseformer och olika slags bostäder med varierande standard bör finnas i alla stadsdelar och bostadsområden. Det ökar människors valfrihet och bidrar till att motverka segregation.

Balanserade villkor behövs

Hyresrätten är idag ekonomiskt missgynnad. Regelverket på skatteområdet – med avdragsrätt för skuldräntor och ROT-åtgärder för de som bor i ägda bostäder – leder till obalans mellan upplåtelseformerna. Balansen måste återställas för att tillräckligt många nya bostäder ska byggas.

Med fokus på den enskilda bostadskonsumenten kan flera åtgärder vidtas för att skapa en rimlig balans. Införande av en låg moms på bostadshyra, möjlighet till avdragsgilla avsättningar för framtida fastighetsunderhåll, slopande av den kommunala fastighetsavgiften för bostadshyreshus och en utvidgning av ROT-stödet till att också omfatta hyreshus skulle sammantaget leda till mer balanserade ekonomiska villkor. På längre sikt är det angeläget att denna fråga får en central plats i ett framtida utredningsarbete om reformering av skattesystemet.

Nyproduktion

Det råder bostadsbrist i 243 av Sveriges 290 kommuner enligt Boverkets bostadsmarknadsenkät 2018. Därför behövs en omfattande nyproduktion, med olika slags bostäder och upplåtelseformer. Ett eget bostadsföretag ger kommunen möjlig­heter att agera på den lokala bostadsmarknaden och det allmännyttiga bostadsföretaget är en långsiktig aktör som bygger och hyr ut bostäder till alla, bostäder med god kvalitet men med varierande standard och hyra.

Men det är dyrt att bygga nytt. I Sverige har byggpriserna ökat kraftigt jämfört med konsumentprisindex och de är orimligt höga jämfört med priserna i våra grannländer och övriga Europa. Det beror bland annat på att det är för dålig konkurrens på bygg- och byggmaterielmarknaden, de anbud som allmännyttan får är ofta väldigt höga och alltför få. Avsaknad av byggbar och detaljplanelagd mark är andra anledningar.

Allmännyttans bidrag till ökad nyproduktion

Åren 2015 och 2016 färdigställde allmännyttan omkring 6500 bostäder per år. Därefter har takten ökat. År 2017 beräknas nästan 10 000 nya bostäder ha färdigställts och prognosen för 2018 pekar på att närmare 13 000 nya bostäder kommer att stå klara i år.

För att underlätta för allmännyttiga bostadsföretag att bygga bra bostadshus med rimlig hyra har SABO har tagit fram Kombohus. Det är en serie ramupphandlade och nyckelfärdiga hus som är upp till tjugofem procent billigare att bygga än gängse marknadspris. Husen finns i olika utföranden, från hela kvarter till mindre kompletteringshus och småhus.

Samtidigt verkar SABO för att fler utländska byggföretag som arbetar på samma villkor som svenska företag, ska lägga anbud på byggande av bostadshus i Sverige. Syftet är att stimulera en bättre konkurrens.

Det är viktigt med en ökad och uthållig nyproduktion, som även leder mot en bättre bostadsmarknad när bostadsbristen minskat. SABOs Byggherreråd, som består av erfarna byggherrar inom allmännyttan, har tagit fram konkreta reformförslag i rapporten Allmännyttans byggagenda som kan lösa bostadsbristen på både kort och lång, och bidra till en balanserad bostadsmarknad.

Renovering

Alla bostadshus måste med jämna mellanrum renoveras. Självklart har fastighetsägare huvudansvaret för upprustning av bostadsbeståndet, och för att det sker inom ramen för affärsmässiga principer i enlighet med Allbolagen. Men hyresgästerna bör betala för förslitning och standardhöjning. Samtidigt bör ROT-stödet breddas till att omfatta även hyresbostäder.

De allmännyttiga bostadsföretagen har ett långsiktigt perspektiv på verksamheten och behöver se till att bostäderna är attraktiva även för kommande generationer av hyresgäster. Det finns samtidigt ett värde i att både ha lägenheter med modern standard och lägenheter med god men enklare standard och lägre hyresnivå. När så är möjligt erbjuder allmännyttan ofta hyresgäster att välja mellan olika standardnivåer och därmed olika hyresnivåer.

År 2017 presenterades den statliga Hyresgästutredningens förslag om ökat hyresgästinflytande vid renovering. Förslaget innebar bland annat krav på mycket detaljerad information till hyresgästerna, och att hyresnämnderna vid en tvist ska ta betydligt större hänsyn till hyresgästernas synpunkter och även ta ställning till om åtgärden är rimlig med hänsyn till den hyreshöjning som kan antas följa.

I SABOs remissyttrande konstaterades att balansen mellan parterna tippar över ända till förfång för fastighetsägaren. Förslaget innebär att fastighetsägare fråntas möjligheten att ta ansvar för en långsiktigt god förvaltning av de egna fastigheterna samtidigt som den som för tillfället hyr en bostad i ett hyreshus får ett oproportionerligt stort inflytande över fastigheten. Risken är stor att renoveringar senareläggs eller uteblir. Konsekvenserna av detta kan bli lägre teknisk standard och kvalitet i hyresfastigheter jämfört med andra upplåtelseformer.

Vid ombyggnad är både hyresvärdar och hyresgäster är betjänta av förutsebarhet och av att känna trygghet. För det behövs dialog och delaktighet och ett bra sätt att få det till stånd är att arbeta med samråd. Därför har SABO, Fastighetsägarna och Hyres­gästföreningen gemensamt tagit fram en avtalsmall som kan underlätta för parterna lokalt att utveckla samrådsprocessen vid ombyggnad.

Svaga marknader

Även på orter där befolkningen minskar behöver det byggas nya bostäder. Det finns ofta behov av centralt belägna bostäder som är lämpliga främst för äldre men också för att behålla yngre människor som vill arbeta inom exempelvis serviceyrken.

Bostadsföretagen på sådana orter har många gånger svårt att få lån till nyproduktion och renovering, på grund av bankernas riskbedömning – även med kommunal borgen. Produktionskostnaden för nybyggda hus är regelmässigt högre än marknadsvärdet på svaga marknader. Det kräver stora nedskrivningar vilket kraftigt begränsar möjligheterna att bygga nytt. Därför behövs det en översyn av hur regler som styr nedskrivningar används i praktiken.

Vidare behöver kommunerna på svaga marknader ha möjlighet att omstrukturera sina bostadsföretag så att de kan hantera framtida utmaningar och verka på marknadsmässiga villkor. Kommunerna ska – inom ramen för EUs statsstödsregler – kunna främja bostadsförsörjningen i den egna kommunen och få till stånd ett önskvärt bostadsbestånd i situationer då marknadsförutsättningarna inte medger ett bostadsutbud som möter behovet.

Vilka bostadspolitiska åtgärder behövs?

En långsiktigt hållbar bostadspolitik

Bostadsbyggande och bostadsförvaltning är långsiktiga verksamheter. De hus som byggs ska göra nytta i flera generationer framåt. Inför varje beslut om att bygga ett nytt hus behöver investerings- och livscykelkalkyler inklusive riskbedömningar göras.

Tillfälliga lösningar och temporära regelverk skapar osäkerhet och tveksamhet hos alla fastighetsägare och riskerar att göra hyresmarknaden krånglig ur ett konsumentperspektiv. Det är därför angeläget att de statliga regelverk som påverkar investeringskalkyler och hyresförhållanden är stabila och långsiktigt hållbara, vilket förutsätter brett förankrade politiska överenskommelser.

Balanserade ekonomiska villkor

Hyresrätten är idag ekonomiskt missgynnad. Regelverket på skatteområdet – med avdragsrätt för skuldräntor och ROT-åtgärder för de som bor i ägda bostäder – leder till obalans mellan upplåtelseformerna. Balansen måste återställas för att tillräckligt många nya bostäder ska byggas. Staten ska förhålla sig neutral till människors bostadsval och kan vidta flera åtgärder:

  • Införande av en låg moms på bostadshyra
  • Möjlighet till avdragsgilla avsättningar för framtida fastighetsunderhåll
  • Slopande av den kommunala fastighetsavgiften för bostadshyreshus
  • Utvidgning av ROT-stödet till att också omfatta hyreshus

Offentligt stöd på svaga marknader

EUs statsstödsregler om ekonomiska tjänster av allmänt intresse ger kommunerna möjlighet att stödja bostadsföretag, förutsatt att det råder ett starkt allmänt intresse av att det finns bostäder på orten och att dessa inte kan tillhandahållas på normala marknadsvillkor. Det behövs ett svenskt regelverk som tydliggör hur kommunerna kan nyttja denna möjlighet kompletterat med ett statligt stöd.

Goda exempel från Allmännyttan

Till allmännyttan.se