I enkäten uppger flertalet respondenter att allmännyttans hyresnormerande roll i praktiken inte har förändrats. Detta gäller särskilt på svaga marknader. Förklaringen kan vara att allmännyttan ofta är den klart största aktören på orten.

På fyra orter av fem träffar allmännyttan överenskommelser om hyran före de privata fastighetsägarna. Men det kan variera, Hyresgästföreningen vill helst förhandla först med den fastighetsägare som begärt den lägsta hyreshöjningen.

Starkast kritik på starka marknader

Omkring två tredjedelar av respondenterna tycker inte att hyressättningssystemet fungerar på ett tillfredsställande sätt. Kritiken är starkast hos bostadsföretag som verkar på starka marknader och riktas mot hur hyresförhandlingarna fungerar.

– Vi på SABO är bekymrade över att så många medlemsföretag inte upplever att förhandlingsklimatet är bra. Det behöver vi naturligtvis agera för att ändra på, säger Susanna Höglund, chef för Ekonomi & juridik på SABO.

Det handlar om att motparten inte behöver gå med på en förhandlingslösning, vilket upplevs som ett slags vetorätt. Vidare upplevs motparten som styrd uppifrån, vilket gör det svårare att hitta förhandlingslösningar som återspeglar de lokala förutsättningarna. Motpartens tydliga fokus på att hålla nere hyreshöjningarna uppfattas som ett uttryck för en alltför kort tidshorisont, när man själv vill nå överenskommelser som gagnar såväl nuvarande som framtida hyresgästers intressen, liksom hyresrättens långsiktiga fortlevnad.

Skild syn på förhandlingsbas

Därutöver har parterna olika syn på vad förhandlingarna ska baseras på. Boverket tolkar detta som en effekt av att det saknas ett tydligt regelverk på området. Så länge allmännyttan var hyresnormerande utgjorde dess självkostnadskalkyler en ram för hyrorna, men nu har det uppstått förvirring och oenighet, enligt Boverket.

– SABO är väl medveten om detta problem. Kollektiva förhandlingar är ett effektivt sätt att justera hyrorna för många bostäder samtidigt, men det förutsätter att det finns en vilja att komma överens om ett resultat som båda parter uppfattar som acceptabelt, säger Susanna Höglund.

Det är en av anledningarna till att SABO tillsatt en arbetsgrupp med vdar från nio medlemsföretag med uppgift att gå på djupet när det gäller hur de kollektiva förhandlingarna kan förbättras och bli mer effektiva. Arbetsgruppen har ett öppet mandat att lägga fram förslag och kommer att presentera dessa i början av nästa år.

Tydligare relationer till ägaren 

När det gäller Allbolagen konstaterar Boverket att den inte tycks ha lett till några genomgripande förändringar, vare sig för bostadsaktiebolagen eller för hyresbostadsmarknaden i stort. Anledningen till detta är att företagen redan tidigare i allt väsentligt agerade affärsmässigt.

Det som har hänt är att relationerna mellan ägaren och kommunen blivit tydligare. Ägarstyrningen har utvecklats, ägardirektiven har setts över och reviderats, ekonomierna är tydligt åtskilda, marknadsmässiga avkastningskrav ställs nu på bolagen och marknadsmässiga borgensavgifter tas ut i de fall kommunen går i borgen för bolagets lån.

Flertalet uppfyller avkastningskrav

När det gäller företagens verksamhet konstaterar Boverket att den numera bedrivs utifrån tydligare ekonomiska krav, vilket bidragit till att bolagen ökat sitt eget kapital och till ökad kostnadseffektivitet. Majoriteten av bolagen uppfyller de av ägaren uppställda avkastningskraven.

För ett antal bolag har dock kravet på affärsmässiga principer påverkat investeringsbeslut avseende nyproduktion. Det handlar om att skärpta avkastningskrav jämte kravet på marknadsvärdering och nedskrivningskrav har försvårat de kalkylmässiga förutsättningarna för nybyggnation, speciellt på mindre orter med svaga bostadsmarknader.

Fotnot: Boverkets rapport bygger huvudsakligen på en genomgång av ett stort antal ägardirektiv samt en enkät som besvarats av 127 kommunala bostadsföretag, vilket är färre än hälften.