Allmän fastighetstaxering för 2019

Under 2019 genomför Skatteverket (SKV) en allmän fastighetstaxering. De fastighetstyper som omfattas av den allmänna fastighetstaxeringen är lokaler/bostäder, industri-, samt special- och elproduktionsenheter. Taxeringsbeslut expedieras av SKV under juni och juli 2019.

Deklarationsblanketter har skickats ut och även e-tjänsten är öppen.  Senast den 1 november 2018 ska fastighetsdeklarationen vara SKV tillhanda. I e-tjänsten finns information om hur olika faktorer påverkar taxeringsvärdet. En stor fördel med e-tjänsten är att den meddelar om någon uppgift saknas, och risken för att lämna in en ofullständig deklaration minskar.

Anstånd

Anstånd beviljas normalt till i slutet av februari. Ansökan om anstånd ska ha kommit in till SKV senast den 22 november 2018. För anstånd för mer än fyra fastigheter ska denna blankett användas.

Lokaler och vård- och/eller omsorgsboende

Har ni lokaler eller någon form av vård- och/eller omsorgsboende i fastigheten, eller om ni har mark som inte är (färdig-)bebyggd kan det betala sig att lägga lite extra resurser på att säkerställa att rätt uppgifter lämnas.

Taxeringsvärden

Utifrån uppgifterna i deklarationen bestämmer SKV ett taxeringsvärde som ska motsvara 75 procent av det genomsnittliga marknadsvärdet för ett hyreshus år 2017. I hyreshustaxeringen ingår bland annat hyreshusenheter för bostäder, lokaler, butiker, hotell, garage och bostadsrättshus.

Taxeringsvärdena för hyreshus beräknas öka med i genomsnitt 23 procent sett över hela riket.

Handledning inför allmän fastighetstaxering för 2019

Dessa handlingar behövs inför genomgången av deklarationsblanketten:

  • Taxeringsbeslut för 2013 och 2016 samt eventuella taxeringsbeslut därefter.
  • Ritningar för aktuell fastighet.
  • Hyreslängd för 2017.
  • Ytuppgifter.
  • BTA (brutto total area). Ytor under mark ska inte ingå i BTA.

Tips på punkter som är värdefulla att analysera vid fastighetstaxeringen

  1. Vid internhyra och för enanvändarhus är det vanligt med en felaktigt angiven lokalarea (LOA), som att gemensamhetsytor ingår när bara en hyresgäst förekommer. En uppmätning enligt Svensk standard kan visa att LOA:n och därmed taxeringsvärdet för fastigheten kan sänkas.
  2. Satta standardpoäng kan vara felaktiga då standard och skick förändras över tid.
  3. Investeringar i om- och tillbyggnad på hyreshusenhet för lokaler ska avse byggnad och inte reparation- eller underhållsåtgärder och ska deklareras exklusive moms.
  4. Beakta säregna förhållanden på byggnad och mark som inverkar negativt på marknadsvärdet, se vidare under Byggnad och Mark nedan.
  5. Byggnad: Beakta avvikande vakansgrad, kulturhistoriskt intressanta hyreshus, kostnader för att åtgärda konstruktionsfel och byggskador, kostnader för evakuering och rivning, tomställning för ombyggnation med mera.
  6. Mark: Beakta kostnader för evakuering och rivning, avsaknad av markanläggningar, väntetid vid fördröjd nyproduktion, mark som ska utarrenderas, när den befintliga byggrätten avviker och avser en annan byggrätt än kontor.
  7. Hur används byggnaden? Om byggnaden till mer än 50 procent används i ”allmännyttig verksamhet” klassas den som en specialenhet och då ska den inte åsättas något taxeringsvärde. Fastighetsdeklarationen måste dock ändå deklareras och skickas in till SKV.
  8. Faktisk årshyra ska anges i nivå för 2017 exklusive särskilda tillägg för hyresgästen (HG) för investeringar som inte kan nyttjas av en kommande HG, samt reduceras för långsiktiga rabatter förutsatt att hyran efter rabatt är marknadsmässig. Finns det andra poster medräknade i hyran ska dessa inte räknas med, exempelvis:
    – Moms (hyreshöjning på grund av en momsfri hyresgäst).
    – Elektricitet, gas, kyla eller liknande.
    – Bevakning, marknadsföring, städning etc.
    – Parkeringsplatser på mark (garage ska dock räknas med).
    – Hyresgästanpassningar. Ibland kan en hyresgäst ha speciella krav på lokalernas utformning, exempelvis när det gäller säkerheten. Hyresgästen kan då komma att betala för anpassningen av lokalerna genom att betala en högre hyra under ett antal år. Om en sådan hyresgästanpassning görs utifrån en enskild hyresgästs behov och önskemål utan att åtgärderna som vidtas höjer fastighetens attraktivitet och värde rent generellt bör en onormalt hög hyra kunna jämkas. Ibland kan de åtgärder som vidtas i samband med en hyresgästanpassning ha ett bestående värde även i förhållande till eventuella andra framtida hyresgäster. I dessa fall bör hyran inte jämkas.
  9. För bostäder ska byggrätten beaktas: Byggrätten är byggnadens sammanlagda area på alla våningsplan ovan mark inklusive ytterväggar. Om du inte känner till denna så kan en schablon användas som är 1,25 gånger boarean (BOA). Om tomten är obebyggd hämtar du uppgifterna från kommunens beslut om detaljplan eller bygglov. Tänk på att ändra byggrättens area om du har gjort en om- eller tillbyggnad.
  10. För lokaler ska byggrätten beaktas: Byggrätten är lokalernas sammanlagda area på alla våningsplan ovan mark, inklusive ytterväggar. Om du inte känner till den använder du en schablon som är 1,2 gånger LOA:n. Om tomten är obebyggd, hämtar du uppgiften i kommunens beslut om detaljplan eller bygglov.
  11. Omprövning/överklagan av beslut om fastighetstaxering bakåt ändå till 2013 kan ske fram till den 31 december 2018.

Följ upp att SKV:s beslut stämmer

  • Kontrollera SKV:s beslut mot deklarerade värdefaktorer.
  • Se till att SKV har beaktat era angivna särskilda förhållanden för byggnad och mark.

Bra att känna till

Specialbyggnad måste värderas till 50 000 kr för att hänföras till specialbyggnad: Skatteverket har i ett ställningstagande 2018-11-30 kommit fram till att specialbyggnad måste värderas till 50 000 kr för att räknas som en specialbyggnad. Det krävs alltså att byggnadsvärdet ska uppgår till 50 000 kr för att den ska åsättas ett taxeringsvärde.

Läs vidare om detta i ställningstagandet från Skatteverket.

Fastighetstaxering – specialbyggnad – vårdbyggnad: Skatteverket har i ett ställningstagande 2018-11-30 kommit fram till att bedömningen av om en byggnad ska indelas som specialbyggnad, vårdbyggnad, ska definitionen av ”sjukvård” enligt 2 kap. 1 § hälso- och sjukvårdslagen (2017:30) tillämpas. Detta innebär att företagshälsovård ska klassificeras som sådan användning som medför att byggnaden ska indelas som specialbyggnad, vårdbyggnad, enligt 2 kap. 2 § fastighetstaxeringslagen.

Läs vidare om detta i ställningstagandet från Skatteverket.

Servitut avseende specialändamål: Skatteverket har i ett ställningstagande 2018-10-19 kommit fram till att när delar av ett hyreshus (den tjänande fastigheten) används för specialändamål med stöd av servitut och den härskande fastigheten är en specialbyggnad ska värdet av byggrätten (markvärdet) korrigeras genom justering för säregna förhållanden hos den tjänande fastigheten. För byggnadens del ska beräkningen göras utifrån en kvadratmeterhyra på 0 kronor.

Läs vidare om detta i ställningstagande från Skatteverket.