Varför Flex?

SABOs övergripande mål med Kombohuskonceptet är att pressa byggpriserna när det gäller hyresbostäder och få fler aktörer att arbeta med industriellt byggande. Tack vare flera tidigare upphandlingar kan vi nu erbjuda stöd för lokal typhusupphandling genom upphandlingsmetoden Flex.

Flex bygger på att varje allmännyttiggt bostadsföretag som vill upphandla ett nyckelfärdigt bostadshus, men inte hittar ett passande hus i de befintliga ramavtalen, ska kunna utnyttja den prispress och höga kvalitet som SABOs Kombohus erbjuder. Samtidigt öppnar metoden för fler leverantörer till de allmännyttiga bostadsföretagen.

SABOs Kombohuskoncept

Uppdraget kom från SABOs medlemmar att främja kompletteringsbyggande och samtidigt pressa priset och underlätta upphandlingen, för att så många kommunala bostadsföretag som möjligt skulle kunna bygga snabbare och enklare än tidigare.

När många bygger i liten skala blir det sammantaget stora volymer, och det är här allmännyttans styrka ligger. Med SABOs första Kombohus; Bas, Plus och Mini, har en ny prispressad marknad öppnat sig – där det nu går att bygga nya hyresbostäder till en rimlig kostnad med bibehållen kvalitet.

I filmen förklarar Jonas Högset, enhetschef för Fastighet & Boende, hur upphandling med Flex fungerar. 

 

Kombohus inom Flex

SABOs Kombohus Bas

Kombohus Bas var det första Kombohuset som SABO upphandlade. Det är ett nyckelfärdigt kompletteringshus i två, tre eller fyra våningar. Kombohus Bas produceras av JSB AB.

SABOs Kombohus Plus

Kombohus Plus har alla förutsättningar för seriell produktion och kan byggas i 5-8 våningar med möjlighet till lokaler i bottenvåningen. Att bygga punkthus i den här storleken är efterfrågat på många orter. Det ger förutsättningar för en hög exploatering vilket har stor betydelse för möjligheten att hålla kostnaderna nere.

SABOs Kombohus Trygg

I framtiden kommer en allt större del av vår befolkning att vara 65 år och äldre. Redan idag är det ont om platser för omvårdnad och vi ser att mer av den vården kommer att skötas i hemmet. Kombohus Trygg är ett tillgänglighetsanpassat boende som byggs för en bred grupp människor som behöver ett hem att bo kvar i.
Så fungerar Flex

SABO har tagit fram allmänna föreskrifter, AF-del, som ska ses som huvuddokumentet i upphandlingen. I AF-delen beskrivs omfattningen av entreprenaden, krav på byggnaderna, krav på entreprenören, krav på redovisning av anbud samt hur utvärderingen kommer genomföras.

I övrigt gäller att uppfylla gällande myndighetskrav och att följa gällande detaljplanen.

Krav på redovisning
För att säkerställa att det ska gå att läsa av och jämföra kvaliteterna i de lämnade anbuden, och för att tävlande entreprenörer ska kunna återanvända anbud i fler upphandlingar, ska anbuden presenteras på ett standardiserat sätt. Detta görs på ritningar, blanketter och bilagor.

Ritningar:

  1. Fasadritningar som synliggör material, entréparti, materialskarvar
  2. Planritningar med botten- och normalplan, möblerbarhet och tillgänglighet
  3. Detaljer på byggteknik såsom anslutningar, övergångar och bärande delar
  4. Markplaneringsritning med tävlingshus och komplementbyggnader

Blanketter:

  1. Materialredovisning för tak, fasad, fönster, fönsterdörrar, entrépartier och dylikt
  2. Rumsbeskrivning av ytskiktens kvalitet och standard
  3. Redovisning av teknisk och maskinell utrustning
  4. Specifikation av utrustning och kvalitet för förråd/miljöutrymme

Bilagor:

  1. Byggnadens specifika energianvändning i Enköping (zon 3)
  2. Tillgänglighetsdokumentation.
  3. Sanningsförsäkran om att uteslutningsgrunder föreligger.

Vad ingår inte i upphandlingen?
Vissa saker i ett nybyggnadsprojekt kommer alltid att vara olika, oavsett hur mycket som standardiseras i konceptet. En sådan sak är IT-lösningar för till exempel telekommunikation, och telemetritjänster. I upphandlingen finns en basstandard vad avser IT, med kanalisation ut i lägenheten. I upphandlingarna bör man komplettera under punkten Blanketter för anbudsinfordran, vad som ska ingå utöver basstandard.

Grovplanering av grönytor och asfaltering, plattsättning av gång- och parkeringsytor ska ingå i upphandlingen medan finplanering lämnas utanför. Finplanering innebär utläggning av turf alternativt grässådd samt plantering av växter med tillhörande planteringsjord. Finplanering och växtetablering upphandlas lämpligtvis som en separat entreprenad av medlemsföretaget

Avgift till SABO
SABO tar ut en administrativ avgift på 50 kronor per BOA för nyttjande av upphandlingsstödet, maximalt ett prisbasbelopp per hus. Avgiften tas endast ut och faktureras efter att kontrakt med entreprenör skrivits.

SABOs medlemsföretag har som vanligt rätt till kortare telefonrådgivning, men önskas mer omfattande stöd eller biträde vid ekonomisk analys, upphandling och utvärdering kan SABO i mån av tid erbjuda detta på konsultbasis.

Anbudsförfarande

Krav på byggnaden
Medlemsföretagen styr omfattningen av uppdraget enligt några parametrar:

  1. Antal hus
  2. Antal våningar per hus
  3. Procentuell lägenhetsfördelning
  4. Intervall på lägenhetsstorlekar

Återkommande krav på byggnaderna i upphandlingarna är:

  1. Samtliga lägenheter skall ha balkong eller uteplats
  2. Samtliga flerbostadshus skall ha hiss och invändigt trapphus
  3. Byggnaden skall ha låg energiåtgång, max 65 kWh/m2/år
  4. Förrådsutrymmen för lägenheterna skall ingå och får placeras på tomtmark alternativt i bostadshusen
  5. Miljöbod skall ingå och skall placeras på tomtmark

Utvärdering av anbud
För att säkerställa kvalitet på entreprenaderna används utvärderingsmetoden där det ekonomiskt mest fördelaktiga anbudet vinner. 65 % av poängen kommer från prisjämförelsen och 35 % från kvalitetsutvärdering.

Upphandlingen bygger på ett tvåkuvertsystem, där husen presenteras i ett kuvert och priset i det andra kuvertet. Först genomförs kvalitetsjämförelsen och poängtilldelning, därefter öppnas kuverten med pris och tilldelning av poäng till dessa.

I upphandlingen av en entreprenad inom Kombohus Flex används ett referensobjekt vid jämförelsen av kvaliteten. Som referensobjekt har valts JSBs hus Trygga Boendet, som finns väl beskriven i broschyr och finns att beskåda på väldigt många håll i Sverige. Det går att använda ett annat referenshus inom Kombohuskonceptet om så önskas. Kvalitetspoängen referenshuset får avseende kvalitet är 7 poäng av maximalt 10. Detta betyder att tävlande entreprenörer kan vara sämre, lika bra eller bättre än referenshuset.

För att göra utvärderingen transparent och lättare jämföra anbuden ska den totala entreprenadsumman delas upp i en post för huset och en för övriga delar. Priset ska även redovisas som kronor per kvadratmeter bostadsarea.

De kategorier som utvärderas är:

  1. Arkitektonisk gestaltning och utformning av hus samt materialval exteriört
    a. Arkitektonisk gestaltning
    b. Tilltalande utformning
    c. Materialval exteriört
  2. Lägenhetens arkitektoniska kvaliteter samt möblerbarhet och användbarhet
    a. Arkitektonisk gestaltning och utformning
    b. Yteffektivitet
    c. Boendevärde och möblerbarhet
    d. Planlösningsdetaljer
  3. Materialval i lägenheter och allmänna ytor
    a. Materialval i lägenheter
    b. Material i allmänna ytor
    c. Estetiska värden
    d. Driftekonomiska värden
  4. Driftsekonomi samt teknisk och maskinell utrustning för byggnad och lägenheter
    a. Lägre beräknad energiåtgång än 65 kWh/m2 och år
    b. Stor andel fjärrvärme av den totala energiåtgången
    c. Förutsättningar för låg elförbrukning vid val av tekniska lösningar och maskiner för fastighetens skötsel
    d. Förutsättningar för låg förbrukning av hushållsel genom bland annat bra val av fast belysning och vitvaror i kök och badrum
  5. Husets anpassning till aktuell tomt
    a. Hög utnyttjandegrad av aktuell byggrätt

Utvärdering av tävlingsbidrag
Utvärderingen genomförs förslagsvis av en av det upphandlade bolaget utvald jury. Juryn ska bestå av personer med kompetens att kunna genomföra utvärdering utifrån sin yrkesroll, där en av representanterna tar rollen som juryns ordförande.

En viktig start på utvärderingen är att gemensamt ta fram en värdegrund, som anbuden bedöms utifrån. I värdegrunden diskuteras vad som ger höga eller låga poäng inom var och en av de fem punkter som ska bedömas.

Arbetssättet för jurygruppen bör vara att arbeta efter att juryn ska vara enig om varje poäng, det vill säga att poängsättningen görs gemensamt och inte för varje jurymedlem var för sig. Jurygruppen ska även överväga att genomföra utvärderingen uppdelat på två dagar, för att säkerställa kvalitet i utvärderingen.

Uppgifter som ska tas fram
Entreprenadformen är i formen totalentreprenad. Anbudslämnarna behöver information om sådant som kan påverka entreprenadens utförande och i förlängningen kostnaden.

Ett komplett förfrågningsunderlag bör innehålla:

  1. Administrativa föreskrifter, projektanpassat
  2. Gränsdragningslista för ansvarsfördelning
  3. Geoteknisk undersökning
  4. Bullerutredning
  5. Dagvattenutredning
  6. Markplaneringsbeskrivning
  7. Detaljplan
  8. Nybyggnadskarta
  9. Ytavvägning av tomten med anslutande gatumark
  10. Blanketter för anbudsinfordran. Specifika kompletterande krav såsom fasadmateriel på komplementbyggnader, idéskiss, IT-standard.
Målen med SABOs Flex

Målen med Flex är flera:

  1. Prispress genom en standardiserad upphandling
  2. Återföra möjlighet att handla lägenheter om 2-3 rum och kök för hus från två våningar
  3. Få utländska entreprenörer att lämna anbud
  4. Främja lokal konkurrens
  5. Halvera kostnaden att lämna anbud
  6. Få fler aktörer att arbeta med en industriell process
Ny chans för byggentreprenörer

Med upphandlingsstödet Flex, får rikstäckande och lokala byggentreprenörer som har eller funderat på att ta fram ett typhus att erbjuda, en ny chans att få bygga åt de kommunala allmännyttiga bostadsföretagen.

Med Flex kommer byggentreprenörerna kunna tävla om uppdrag med produkter som kan återanvändas gång på gång. Anbudsförförandet är väl definierat och anpassat för att på ett standardiserat och kostnadseffektivt sätt kunna använda typhus/hussystem.

Att få ned kostnaden för att lämna anbud är en av fördelarna med Flex. Genom att ta fram en produkt/system som passar för upphandlingsmodellen, kan anbuden återanvändas till stor del. Målbilden är att halvera kostnaden att lämna anbud.