För att förhindra skatteflykt är EU:s medlemsstater enligt ett direktiv skyldiga att införa regler som begränsar företagens möjligheter att göra ränteavdrag. Sommaren 2017 presenterade regeringen ett förslag som gick långt utöver vad EU-direktivet kräver.

Eftersom bostadssektorn till stor del finansierar nyproduktion och ombyggnader med lånat kapital skulle det förslaget ha slagit mycket hårt mot byggandet av hyresbostäder. SABO och andra branschaktörer har därför riktat skarp kritik mot förslaget, vilket lett till att regeringen nu har ändrat sig och föreslår betydligt mindre långtgående åtgärder.

Regeringens förslag till nya skatteregler innebär i korthet följande:

• Underlaget för tillåtet ränteavdrag beräknas enligt EBITDA-regeln, vilket motsvarar resultat före avskrivningar. Regeringens tidigare huvudförslag var den så kallade EBIT-regeln, vilken hade varit betydligt sämre för bostadssektorn.
• Avdragsutrymmet blir 30 procent. Regeringens tidigare förslag medgav endast 25 procent. Konsekvenserna för fastighetssektorn blir därmed mindre negativa samtidigt som villkoren blir mer lika de villkor som råder i andra medlemsstater.
• Ett generellt undantag införs för företag med negativa räntenetton upp till fem miljoner kronor. Dessa får dras av fullt ut. I det tidigare förslaget gällde undantaget endast upp till 100 000 kronor. Förändringen innebär att flera av SABO:s mindre och medelstora medlemsföretag inte drabbas av de nya reglerna, i vart fall inte så länge nuvarande låga ränteläge består.
• För att kompensera för de minskade ränteavdragsmöjligheterna så sänks bolagsskatten från dagens 22 procent till 21,4 procent år 2019 och till 20,6 procent till år 2021. Det är en något mindre sänkning än vad som tidigare föreslogs.
• Ett primäravdrag för hyreshus minskar skatten de första sex åren efter ny-, till- och ombyggnation. Förslaget innebär att ett dubbelt värdeminskningsavdrag får göras under dessa år. I det tidigare förslaget gällde primäravdraget under fem år och endast vid nyproduktion. Primäravdraget är av stor betydelse för nyproduktionen eftersom den sänkta bolagsskatten långt ifrån kompenserar för de nya ränteavdragsbegränsningarna. Det nya förslaget är mer gynnsamt för branschen än det tidigare eftersom det sträcker sig över längre tid och även gäller vid ombyggnader.

– Vi är mycket lättade över att regeringen nu valt att gå vidare med alternativet som bygger på en EBITDA-regel.

– Vi är mycket lättade över att regeringen nu valt att gå vidare med alternativet som bygger på en EBITDA-regel. Det motsvarar i högre grad EU-direktivets krav och ger våra medlemmar bättre möjligheter att klara förändringen, säger Susanna Höglund, chef för Ekonomi och Juridik på SABO.

EU-direktivet medger ett generellt undantag från ränteavdragsbegränsningar på upp till tre miljoner euro. SABO har i sitt remissyttrande över det tidigare förslaget framhållit att Sverige bör avstå från att införa mer långtgående bestämmelser än vad direktivet kräver. Men regeringen föreslår ändå att undantaget begränsas till fem miljoner kronor.

Lägre tak bättre

Även om de nu presenterade förslagen får avsevärt mindre negativa konsekvenser än de tidigare, så innebär det att fler bostadsföretag kommer att drabbas än vad som varit fallet om regeringen valt att inte gå längre än vad EU-direktivet kräver. I dagsläget med historiskt låga räntenivåer blir konsekvenserna inte så stora, men när marknadsräntorna stiger så ökar bostadsföretagens skattebetalningar med accelererande fart även med regeringens nya förslag.

– Det är positivt att regeringen föreslår en höjning av nivån under vilken det inte finns någon ränteavdragsbegränsning. Höjningen till fem miljoner kronor mildrar effekterna framför allt för mindre bolag, men även lite större bolag behöver bygga, renovera och hyra ut till rimliga hyror. Det hade varit betydligt bättre med nivån tre miljoner euro, säger Susanna Höglund.

Det nya förslaget är enligt regeringen offentligfinansiellt neutralt, vilket innebär att det inte ska påverka statens skatteintäkter. Förslaget har i dag lämnats till lagrådet på remiss och de nya bestämmelserna föreslås träda i kraft den 1 januari 2019.