Bostadsbyggandet är nu rekordhögt. De nya bostäderna finns över hela Sverige, men i mindre kommuner är det framför allt kommunala bolag som står för nyproduktionen.

Några kommuner har framfört att redovisningsreglerna försvårar möjligheten att bygga nya flerfamiljshus i landsbygdskommuner. Regeringen har därför gått igenom frågan med berörda parter och kommit fram till att redovisningsreglerna inte behöver vara ett hinder. Detta om analysen görs utifrån den faktiska situationen och av den som besitter kunskap om den lokala marknaden, inte på grundval av mer schablonmässiga uppskattningar.

Det finns en uppfattning att dagens redovisningsregler hindrar nyproduktion av flerbostadshus. Det handlar om de fall där produktionskostnaderna ligger över de uppskattade marknadsvärden som revisorer och värderare kommer fram till. Detta trots att alla lägenheter är och bedöms långsiktigt vara fullt uthyrda och projektet bär sina kostnader.

Nedskrivning kan kräva tillskott

Enligt gällande redovisningsregler måste en nybyggd fastighets värde skrivas ner om marknadsvärdet bedöms vara lägre än det bokförda värdet (kostnaden för mark och byggnad minus eventuellt investeringsbidrag). En nedskrivning innebär en kostnad för bolaget och kan i vissa fall utlösa krav på kapitaltillskott från ägaren om och när soliditeten urholkas. En liten kommun har ibland svårt att lämna ett större tillskott och i vissa fall kan tillskott riskera att betraktas som olagligt statsstöd.

Vid ett möte mellan regeringen och berörda parter (SABO, Bokföringsnämnden, FAR, Fastighetsägarna, SKL, Rådet för kommunal redovisning, Kommuninvest och Utredningen om förbättrad bostadsfinansiering) framkom att det i huvudsak är en fråga om hur reglerna tillämpas snarare än några fel i regelverket.

Lösningen ligger i tillämpningen

Reglerna kring av- och nedskrivning är dessutom kopplade till internationella överenskommelser och därmed svåra att ändra på. Lösningen ligger i tillämpningen. Bland annat genom tidigare analys av marknadsförutsättningarna för projektet och en dialog mellan kommunen, bostadsbolaget och revisorer inför genomförande av projektet.

Alla byggprojekt ska föregås av en noggrann marknadsanalys och investeringskalkyl. I processen bör även en dialog ske med värderare och revisor. Centralt är att det finns transparens, uppföljningsbarhet och en finansieringsmodell som ägaren och styrelsen står bakom. Bolaget kan med en egen analys göra en investeringsbedömning i stället för att låta en utomstående part göra en mer schablonmässig värdering.

Projekt som inte är långsiktigt lönsamma och ger nedskrivningar ska normalt inte påbörjas. Men det är alltid upp till bolaget att ta det avgörande beslutet. Nyproduktion kan leda till ökad attraktivitet, minskad skadegörelse och ökade fastighetsvärden i befintliga byggnader i området.

Förenligt med statsstödsregler

Sådana synergieffekter bör kunna beaktas vid bedömningen av lönsamheten i ett nybyggnadsprojekt. Det kan alltså vara affärsmässigt att uppföra en ny byggnad trots att värdet på den enskilda byggnaden måste skrivas ned. Viktigt är dock att beslutet är förenligt med EU:s statsstödsregler.

Projekt som bedöms vara långsiktigt hållbara och lönsamma kan, om bostadsföretaget och kommunen beslutar det, genomföras utan nedskrivning även om revisorerna hävdar att nedskrivning kommer att behöva göras. Det är då en förutsättning att det finns en gedigen och väl underbyggd analys av det ekonomiska utfallet för projektet och konsekvenserna för bolaget.

Viktigt med dialog

Om revisorerna på grund av detta föreslår att styrelsen för bostadsföretaget (som alltid har beslutsrätten) inte ska ges ansvarsfrihet blir det en fråga för ägaren på bolagsstämman. Det är därför viktigt att kommunen och bostadsföretaget löpande har en dialog om förutsättningarna för att bygga rent generellt men också när det gäller det specifika projektet och är överens om hanteringen.

Regeringen har tillsatt en utredning (Förbättrade finansieringsförutsättningar för ny- och ombyggnad av bostäder) som ska titta på hur byggande på svaga bostadsmarknader kan förbättras. Vi kommer med intresse följa den utredningen.

Läs mer i SABOs nya skrifter (se nedan).
Gemensam debattartikel i Dagens Samhälle, bostadsminister Peter Eriksson och Anders Nordstrand, vd SABO